Ügyintézés

Lakásvásárlás Olaszországban – 3

Az előző rész itt található. 

Ha kölcsönt kell felvenned, akkor még az első ajánlattétel előtt egyeztetni kell a bankkal.

Lehet személyesen vagy interneten érdeklődni. Ahhoz, hogy megállapítsák, hitelképes vagy-e, általában a következő dokumentumokat kell bemutatni:

  • előző évi adóbevallás. Vigyázat, ha Partita IVA-d van, és a könyvelőd rendesen leköltségeli az adóalapodat, akkor a bank csak a költségelés utáni alacsonyabb adóalapot veszi figyelembe.
  • lakás ára (akkor is, ha még pontosan nem tudod ekkor, legjobb a hirdetésben megadott árat megadni, aztán legfeljebb kevesebb lesz, ha sikerül alkudni)
  • a kért hitel összege – ez nem lehet több, mint a vételi ár 80 %-a
  • egy “certificato contestuale”, amit a lakhelyed polgármesteri hivatala ad ki, és tartalmazza a hivatalos lakcímed és hogy mi a családi állapotod (16,50 euró az ára)
  • a bank kérelmi űrlapja

Ezekből kiindulva a bank általában egy héten belül választ ad, hogy kaphatsz-e hitelt. Ezt egy voucher formájában teszi meg, ami általában 6 hónapig érvényes. Ez azért jó, mert ha mégsem tudod megvenni azt a konkrét lakást, keresgélhetsz még pár hónapig abban a tudatban, hogy hitelképes vagy.

A voucher birtokában megteheted az ajánlatot és alkudhatsz az árról.

Ha sikerült megegyezni az eladóval, azaz van egy általa is aláírt proposta-d,  akkor mehetsz vissza a bankhoz és beadhatod nekik a végleges hitelkérelmet.

Ehhez természetesen a lakás minden dokumentumát csatolni kell, ezek pedig: 

  • földhivatali nyilvántartás – visura catastale,
  • atto di provenienza – azaz, hogy az aktuális tulajnak honnan van a lakás, pl. vette, örökölte stb – az előző adásvételi szerződés megteszi, abban minden le van vezetve (ez kötelező, a notaio meg is teszi minden adásvételnél)
  • a hivatalos alaprajzot – pianimetria catastale.

Plusz be kell fizetni a hitelbírálat árát, ez 200-300 euró között van.

Ha minden dokumentumot megkapott a bank, akkor a szakértője kimegy és megnézi a lakást. Ez arra szolgál, hogy ellenőrizzék, a lakás valóban ér-e annyit, amennyiért veszed (ill. amennyit a banktól kértél kölcsönként).

Ha kölcsönt veszel fel, akkor a proposta-ba érdemes beleírni, hogy az előleg és a vételi ajánlat CSAK AKKOR ÉRVÉNYES, ha a bank a lakásra kiadja a kölcsönt. Ez nagyon fontos, mert lehet, hogy te személy szerint hitelképes vagy, de ha a lakás a bank szerint nem ér annyit, amennyit, vagy ők nem akarnak rá annyi hitelt adni, akkor elesel a vételtől és bukhatod az előleget (kivéve persze, ha mégis megvan otthon kp-ben a hiányzó összeg és megelégszel a bank által megajánlott alacsonyabb hitellel is).

Ha viszont a bank mindent leokézott, és megadja a kért hitelt, akkor mehet a végleges szerződéskötés az eladóval.

 

 

Infrastruktúra

Lakásvásárlás Olaszországban – 2

Az előző rész itt található.

Megvan a lakás, eladó, szeretnél rá ajánlatot tenni. Hogy megy ez?

Egy írásos ajánlatot (proposta) kell tenned az eladó felé. Ha ügynökség által találtad a lakást, akkor rajtuk keresztül megy ez is, az eladóval továbbra sem fogsz találkozni. De az ajánlattal lehet alkudni az árról is.

Az ajánlatba beleírod, hogy mekkora összegért szeretnéd megvenni a lakást. Itt is általában magasabb eladási árat ad meg az eladó, hiszen számít rá, hogy alkudni fog a vevő. De figyelem, ez működik a másik  irányba is: ha van egy nagyon jó lakás, jó áron, ami kapós lehet, akkor elképzelhető, hogy van másik érdeklődő, aki viszont direkt magasabb árat fog kínálni, hogy biztos övé legyen a lakás.

Ebben általában segít az ingatlanos, sugallja, hogy milyen ár elfogadható még a tulajnak, vagy hogy igyekezned kell, mert van más érdeklődő is.

A proposta-t három példányban aláírod, és mehet az eladóhoz. Az eladó meggondolja, és ha elfogadja a kínált árat, akkor aláírja ő is mindhárom példányt. Ha nem, akkor tesz egy ellenjavaslatot és visszaküldi hozzád.

Akárhány kör is van az alkudozásban, amikor sikerült megegyezni a vételárról, akkor még egyszer mindkét fél aláírja a már végleges árat tartalmazó proposta-t.

Fontos, hogy ugyan ezen a ponton a vevő nagy eséllyel még nem is látta személyesen az eladót, de a proposta-val egyidejűleg letétbe kell helyeznie (előlegként) általában 5000 (esetleg 10000) eurót a nevére. Ezt általában bankban érkeztetett csekkel (assegno circolare = bankcsekk, bankutalvány) intézik, de modernebb ügynökségeknél lehet utalni is. Mivel  Magyarországon a csekkezést szerencsére eleve kihagytuk a fizetési rendszerünkből, ezt mi nem nagyon ismerjük. Sőt, a fiatalabbaknak már Olaszországban sincsen saját csekkjük. Ilyenkor, ha az ügynökség vagy az eladó ragaszkodik a csekkhez, akkor lehet a banktól kérni néhány darabot. Ráadásul a circolare típus azt jelenti, hogy ezt az összeget a bankban letétbe kell helyezni, ezzel garantálja a vevő, hogy ha megegyeznek az árban, akkor tényleg hozzájut az eladó ehhez az előleghez.

Ez mutatja egyébként az ajánlat komolyságát.

Ha az eladási árban végül nem tud megegyezni a két fél, akkor az 5000 eurós csekket az eladó visszaadja a vevőnek.

Ha kölcsönt vesz fel a vevő, akkor még a proposta első aláírása előtt beszélnie kell a bankjával, hogy hitelképes-e.

 

 

Ügyintézés

Lakásvásárlás Olaszországban – 1

Sokan kerestek információt az olaszországi lakásváráslással kapcsolatosan, ezért gondoltam, összeszedem a legfontosabb tudnivalókat.

Néhány előzetes megjegyzés a továbbiakhoz: 

  • ha (még) nem Olaszországban élsz, és esetleg nem beszéled a nyelvet sem: eszedbe ne jusson komoly szaksegítség nélkül belevágni (kivéve persze, ha van vesztenivaló pár milliód)
  • ha (még) nem Olaszországban élsz, de jól (úgy értem, tényleg jól, nem otthoni nyelvvizsgás B2 szinten) beszéled a nyelvet: eszedbe ne jusson komoly szaksegítség nélkül belevágni (kivéve persze, ha van vesztenivaló pár milliód)
  • ha már Olaszországban laksz, és jól beszéled a nyelvet is, ÉS van körülötted olyan helyi barát/társ/férj, aki képes eligazodni az olasz ügyintézés útvesztőiben, na akkor esetleg talán belevághattok szaksegítség nélkül is. De ebben az esetben is kérj (akár fizetett) segítséget, ha valamiben nem vagy biztos. Ugyanis nagyon sok ponton el lehet csúszni, és nagyon kell figyelni.

Akkor vágjunk bele.

Első a lakáskeresés. Hol? Hogyan? 

Nyilván nagyon sok múlik azon, hogy hol akarsz lakást venni. Ha egy kis faluban, akkor kézenfekvő megoldás, hogy bemész a bárba, szóba elegyedsz a helyiekkel,  és megkérdezed, hogy tudnak-e a környéken eladó lakást.

A legtöbb ember persze nem eldugott kis falvakban akar lakást venni, de ettől függetlenül működik az, hogy az adott városnegyedben bemész a bárokba és körbekérdezel. Esetleg kocsival cirkálsz a környéken, és ha valahol ki van téve, hogy a lakás eladó, akkor felhívod/becsöngetsz.

Risultati immagini per vendesi
Nem lehet akármilyen papíron kiírni, hogy egy ingatlan eladó, hanem előre nyomtatott kartont kell venni, és megfelelő módon kitölteni, egyébként még meg is büntethetik az embert

Lehet szerencséd, de azért én nem bíznék ebben nagyon. Nagyobb városokban a garzonokat, kisebb lakásokat nagyon hamar eladják. Ugyanakkor sokan nem akarják kiírni a lakásukra, hogy eladó, így nagyon leszűkül a kör. Van, hogy ismerősi körben adják el a lakásokat, ehhez sem fér  hozzá az egyszeri lakáskereső.

És hát 2019-ben vagyunk, használjuk az internetet. A legismertebb ingatlanos oldal a www.immobiliare.it. Ismertek még a www.casa.it, és a www.subito.it (ez utóbbin inkább magánszemélyek hirdetnek). Meg ezen kívül is nagyon sok kisebb oldal van, akár az adott régióban/városban. Rá lehet nézni a nagyobb ingatlanos irodák oldalára is.

A fenti honlapokon a legtöbb hirdetést ingatlanos iroda írja. És el is érkeztünk az olasz ingatlanosokhoz. Ugyanis az adásvételek nagy részét ingatlanos közvetítésével bonyolítják. Rengeteg ingatlanos iroda van mindenhol, és ha már találtál egy érdekes ingatlant, mindenképpen érdemes megnézni, hogy esetleg több iroda hirdeti-e. Akár ugyanazon az ingatlanos honlapon is lehet több hirdetés, több ingatlaniroda neve alatt. Ebben az esetben érdemes mindegyikkel beszélni, mert nem biztos, hogy ugyanazt a közvetítési díjat kérik. Meg a szolgáltatásaikban is lehet különbség.

Magyarországhoz képest nagy különbség, hogy az ingatlanos mind az eladótól, mind a vevőtől kér közvetítési díjat. Kisértékű ingatlanoknál (100 000 euró körüli) a közvetítés hivatalos minimál ára a vevő felé 3000 euró+ÁFA, de szinte mindenhol lehet belőle alkudni. Kell is. Legalább próbálkozni. A legtöbb esetben az is kiderül, hogy az iroda hajlik arra, hogy a díja egy részét kiszámlázza, a többit pedig számla (és ÁFA) nélkül szedje be a vevőtől.

Nagyobb értékű ingatlanoknál 2-3 % közvetítési díj a minimum, de van, aki többet kér elsőre. Mindenhol lehet alkuval próbálkozni.

Találtál egy lakást, szeretnéd megnézni. 

Felhívod az ingatlanost, visszakérdez, hogy kp-ben veszed-e a lakást. Ha esetleg hitelt szeretnél felvenni rá, akkor azt is szeretik tudni, hogy beszéltél-e már bankkal, hitelképes vagy-e. Nem mindenki ilyen, de sok ingatlanos már ennél a lépésnél szereti kiszűrni a komolytalan érdeklődőket (ugyanis neki idő és pénz elmenni, megmutatni a lakást, beszélgetni az érdeklődővel stb).

Az ingatlanos ad egy időpontot, de nem mondja meg a pontos címet, hanem egy, a lakáshoz közeli helyen ad találkozót. A találkozó előtt 5 perccel küldi sms-ben a pontos címet. Vagy a találkozóponttól együtt mentek el a csak általa ismert címre. Ez pedig azért van, mert nem szeretné, hogy ha személyesen és egyedül elmennél a megadott címre, becsöngetnél és esetleg megegyeznél az eladóval az ingatlanos nélkül. Persze ha az ingatlanosnak kizárólagos megbízása van, akkor nem aggódik ezen.

A lakás megtekintése

Azon túl, hogy tetszik-e, milyen állapotban van a lakás, érdemes feltenni még azokat a kérdéseket is, amit már esetleg a hirdetésben is tárgyalt, ugyanis sokszor személyesen derül ki, hogy nem pont úgy van minden, ahogy a hirdetésben láttad.

Mi lehet az, amit esetleg szépítenek az ingatlanosok?

A pontos alapterület (abból is, hogy bruttó vagy nettó, nem mindegy). Közös költség és egyéb számlák átlagos összege. Az ingatlan besorolása – ez nagyon  fontos, hiszen ha nem lakóingatlan (sok esetben irodának kategorizált lakásokat is lakásként árulnak), vagy luxusingatlan, akkor más szabályok vonatkoznak rá, mint a “normál” lakásokra. A kölcsönfelvételnél, az adózásnál számít a kategória, illetve ha nem lakásként kategorizált az ingatlan, akkor nem lehet lakóként bejelentkezni.

Ezek a kategóriák:

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Firenzében pl. nagyon sok lakásnak kinéző garzon A/10-es kategóriában van. Erre drágább kölcsönt felvenni, több adót kell utána fizetni. És ha nem tudsz oda lakóként bejelentkezni, akkor residenza-d sem lesz az országban- kivéve persze, ha máshol van már residenza-d.

Nagyon gyakori, hogy az érdeklődő a lakás tulajdonosával személyesen nem is találkozik egészen addig, amíg a végleges adásvétel megtörténik és a teljes árat ki kell fizetnie. Addig az ingatlanos közvetít a felek között.

 

Vállalkozó - nõk

Hol jó nőnek lenni?

Idén is elkészítették a “Hol jó nőnek lenni?” felmérést, amely szerint Olaszország a vizsgált 80 ország között a 18. helyet érdemli (tavaly a 15. volt).

Csak összehasonlításként: Magyarország a 47. idén.

De lássuk Olaszországot.

Immagine1

Miért jó itt élni nőként? 

Egyrészt buli  (Adventure), azaz barátságosak a népek, jó a klíma, “fun” és “scenic”. Ez utóbbit én úgy értem, hogy szinte bárhol leül az ember egy pohár proseccora, ott jó lesz 🙂

A kulturális befolyás (cultural influence) leginkább a trendisége, kulturális súlya, presztízse miatt magas pontos kapott.

Az örökség (heritage) kategória is a maximumon van (a kaja 10-est kapott, egyetértek 🙂

Az életminőség (quality of life) érdekesen megosztott, hiszen egyrészt biztonságos (5 pont), és családcentrikus (9,9) az ország. Ez utóbbival nem értek egyet, hiszen a közbeszéd és közhiedelem ugyan mindenekelőtt a családban bízik, de ez egyrészt azt is jelenti, hogy az államban nem, másrészt az állami családtámogatási szolgáltatások rendszere nagyon egyenetlen, sokszor drága vagy egyszerűen nem létező (bölcsőde, nők munkábaállásának támogatása, stb stb). Ugyanakkor mivel soha nem is volt jobb, az olaszoknak fel sem tűnik, hogy mekkora segítséget nem kapnak meg annak ellenére sem, hogy a befizetett adók aránya viszont igen magas.

Nagyon lehúzza ezt a kategóriát, hogy a jó élet nem elérhető (affordable) mindenkinek, ami leginkább azon látszik, hogy nagyon alacsony a társadalmi felemelkedés lehetősége, általában amilyen vagyoni szintű családba születik az ember, ott is fog maradni. Ezt igazolja, hogy a jövedelmek egyelőségére 1,1 pontot kapott. A munkerőpiac működése igen rossz (1,4), azaz nem a munkával fog az ember felemelkedni…

És mi az, ami egyértelműen nehéz nőként Olaszországban? 

Ha az állampolgári jogokat (Citizenship) nézzük, már csúszunk lefelé: 5 (azaz közepes jegy) alatti értéket kapott:

  • az ország progresszivitása,
  • megbízhatósága (trustworthy – ugye mindenki belefutott már, hogy ugyanarra a kérdésre egy funkcionárius A-t mond, a másik meg B-t)
  • a politikai hatalom megoszlása nagyon alacsony értéket mutat (1,6 a 10 -ből)
  • a környezetvédelem is rossz helyzetben  van (2,2 pont)

Vállalkozói környezet (entrepreneurship) átlaga is 5 pont alatt van (erről számos tanulmány van, hogy nőként mennyivel nehezebb kapcsolati hálót építeni, kölcsönhöz jutni, illetve nagyobb megrendelést kapni), itt a következőket pontozták le:

  • transzparens üzleti működés (2,2)
  • jó képességű munkaerő rendelkezésre állása (4,4) – ugyanakkor az általános képzettségi színvonal magas (7,8). Ez különösen azért érdekes, mert ugye rengeteg ember jár egyetemre is, de úgy látszik, hogy az iskolában megszerezhető tudás nem igazán kompatibilis a munkához elvárt képességekkel.
  • technológia képesség szempontjából is alacsony a pontszám (1,9), pedig igazán be van kötve a világ vérkeringésébe (9,2)
  • és hát a 2,8-as innovativitási jelző sem valami fényes. Ugyanis kiadni a nagyitől örökölt lakást az airbnb-n nem igazán innovatív praxis.

A vállalkozásra nem igazán nyitott (open for business), mert

  • bürokratikus
  • korrupt
  • nem kedvező adórendszer
  • ugyanakkor drága a termelőerő (cheap manufacturing costs – 0! ponttal).

Azaz ha minden kategóriát végigolvasunk és értelmezünk, igazándiból az menti meg a nők helyét Olaszországban, hogy általában véve ez egy fejlett nyugati ország, papíron szép jogokkal, elég magas általános életszínvonallal és GDP-vel, nagy felhalmozott családi vagyonokkal. És persze elképesztő kulturális múlttal.

Azonban ha azt nézzük, hogy nőként milyen könnyen vállalkozhatsz, milyen állami támogatásokat kapsz, és általában az állam milyen szinten teljesít jól rendszerként, akkor az eredmény lesújtó. 

 

Munka-tapasztalat

Olasz fizetések

Először is beszéljünk kicsit a hamarosan bevezetendő reddito di cittadinanza-ról, amit tévesen alapjövedelemként próbál eladni a kormány, valamint a helyi és külföldi sajtó. 

A reddito di cittadinanza az 5csillag mozgalom (Movimento 5 Stelle) választási ígérete volt, amit úgy tűnik sikeresen megvalósítanak, noha nem feltétlen abban a formában, ahogy eredetileg elképzelték, és a kormánykoalíciós társ (Lega) nem feltétlen egyetértésével.

Az elkövetkezendő hónapokban fogják bevezetni, hogy a tartósan munkanélküli, vagy nagyon keveset kereső, nem nagy vagyonnal (legfeljebb egy ingatlannal) rendelkező olaszok (és 10 éve itt élő külföldiek) kérhetik majd ezt a típusú segélyt.

Azért is hívom segélynek, hiszen nem alanyi jogon jár, hanem kidolgozott feltételrendszernek kell megfelelni. Adott időre szól, és a folyósítás ideje alatt bizonyos kötelkezettségeket vállal a kedvezményezett (a lakóhelyén társadalmilag hasznos munkát kell végeznie és aktívan munkát keresnie).

Az összeg 780 euró lehet maximum (ennyi a hivatalosan megállapított létminimum Olaszországban), ha valaki azért kéri a segélyt, mert ennél kevesebbet keres a hivatalos munkájával, akkor természetesen az alapkeresete kiegészítéseként kapja meg a hiányzó összeget.

20131109_223818

Fogok majd írni arról, hogy ez közgazdaságilag mit jelent, milyen társadalmi hatásai lesznek, és még sok más kapcsolódó kérdésről, de most először valami másról lesz szó.

Arról, hogy Olaszországban 2017-ben a fizetések átlagosan csak 0,2%-kal nőttek, bár az egyetlen olyan európai ország, ahol az élőmunka ára csökkent.

Ennek is a következménye hogy sok olyan rendes szerződéssel, rendes munkát végző ember van Olaszországban, akik napi 8 óra munkával nem keresik meg a 780 eurós összeget. Azaz reddito di cittadinanza-ra jelentkezni jobban megérné nekik, mint dolgozni. nem kell hozzá sok, hogy belássuk, ez elég kontraproduktív társadalmi szinten.

Lássuk a számokat: 2000 és 2017 között  az olasz fizetések évente 400 euróval nőttek, szemben a németek 5000, a franciák 6000 eurós emelkedésével. Ugyanakkor Olaszországban (az egész EU-ban csak 6 ilyen ország van) nincsen minimálbér (ez konkrétan azt jelenti, hogy bármilyen keveset, akár 0 eurót is ajánlhat egy cég, hogy neki dolgozz).

A 2017-es 0,2%-os növekedés még ahhoz képest is nagyon kevés, 1999 és 2008 között +2,6% volt ez az adat. A válság éveiben egy 35 év alatt fiatal évesen átlagosan 4000 euróval keresett kevesebbet, mint az átlagfizetés.

Az olasz gazdaság úgy próbál meg versenyképes maradni, hogy a dolgozókra hárítja ennek árát, különösen ha azok nők, fiatalok és külföldiek.  (Olasz fizetésekről cikk itt.) Mindezt úgy, hogy a munka megadóztatása a legmagasabbak között van az egész EU-ban (bár 0,8%kal csökkent 2017-ben).

Hogy is mondja az olasz alkotmány?  “L’Italia è una Repubblica democratica, fondata sul lavoro” “Olaszország demokratikus köztársaság, amely a munkára alapul”. 

Vagy mégsem?

Eredeti cikk itt.