Ügyintézés, Infrastruktúra

Tudnivalók a lakásbérlésről

affittasi

A lakásbérléssel kapcsolatban van néhány olyan fizetnivaló tétel, ami sokakat meglep, amikor először bérelnek lakást Olaszországban.

Először is itt (akár adásvételről, akár bérlésről van szó), leginkább ingatlanos irodán keresztül lehet lakást találni. Van ugyan egy-két ingatlanos honlap, ahol ki lehet választani a tulajdonosok által közvetlen feladott hirdetéseket, de ez a ritkább. Az irodák viszont szinte kivétel nélkül mindkét féltől kérnek pénzt (nemhiába a Tecnocasa is olasz, akik Magyarországon talán az egyetlen ingatlaniroda, ahol a vásárlónak is fizetnie kell). Ez általában egy havi bérleti díj, amit persze a tulaj által általában kért kéthónapnyi kaució mellé kell fizetni. Ha leperkáltuk az első havi bérleti díj mellé ezt a másik – háromhavi – összeget, máris továbbléphetünk.

És befizethetjük a bérleti szerződés után a regisztrációs díjat. Ez az éves bérleti díj 2 százaléka (akkor is, ha rövidebb időre béreljük az ingatlant), amit a tulaj és a bérlő megosztva fizet. Itt érdemes észnél lenni, mert sok iroda – főleg ha tapasztalatlan, olaszul nem (jól) tudó ügyféllel akad össze, megpróbál regisztráció címén minél többet kisajtolni belőle. Eddigre már az is kiderül, hogy a bérlő be szeretne-e jelentkezni az ingatlanba, vagy nem.

Ha nem, akkor nem kell átíratni a közműveket, de valószínűleg magasabb árat fog a szolgáltatásokért fizetni. Ez azért van, mert a második lakásra (nyaraló, egyéb, ahol a tulaj nem lakik állandó jelleggel) magasabb tarifák érvényesek. Ha ellenben a bérlő be szeretne jelentkezni, akkor minden közmű átírásáért fizetnie kell, méghozzá nem is keveset. Toszkánában a gáz átírása 130-140 euró körüli összeg, a villanyé „csak” 80 eurónyi.

Ha mindez megvan, és beköltözhetünk, akkor már csak arra kell figyelni, hogy ha a lakásban bármi elromlik, fel kell újítani, átfesteni stb, akkor van egy ezt részletesen szabályozó törvény, abból kiindulva semmiképp ne vállaljunk olyan terheket, amit nem nekünk kell állni. Ha csak pár hónapra jön valaki (mondjuk itt tanul), akkor is érdemes nagyon odafigyelni, mert sajnos hajlamosak az idegeneket (különösen a tájékozatlanabbakat) csúnyán átverni. Ez valószínűleg a sok amerikai középosztálybeli srácnak (akiket a szülők szeretnek Olaszországba küldeni egy-két tanévre) kisebb érvágás, mint egy magyarnak…

Infrastruktúra

Lakás Toszkánában

A múlt heti bejegyzés általános adatokat tartalmazott a toszkán lakáshelyzettel  kapcsolatban, ebben a maiban pedig konrétabban az árakról, lakástípusokról, és a lakókról lesz szó.

Kiindulásként érdemes arra emlékezni, hogy Toszkánában az emberek 84,2%-a saját lakásban él, de még így is kb. 255 000 család béreli a lakhelyét.

A Solo Affitti ingatlanügynökség felmérése alapján:

– a firenzeiek szeretik, ha garázs tartozik a lakáshoz – persze mivel városban lehetetlen helyet találni, jobb ezt a problémát a gyökerénél megfogni (hányszor láttam az ex-szomszédainkat órakat (!) kerengeni este a környéken parkolóban reménykedve).

– a legtöbben a kétszobás / két helyiséges  lakásokat keresik (bilocale)

– a városban egyre több igény mutatkozik a lakásmegosztásra (több, egymástól független ember egy lakást bérel, ahol megosztoznak a szobákon. Régebben a diákok béreltek így lakást, most már egyre több a fiatal, dolgozó ember is – az árak köteleznek).

– 2011 első felében enyhén emelkedett a lakások bérleti díja,  (+0,6%), leginkább a garzonoké  (+4%) és a két helyiséges lakásoké (4,4%). Általában igaz, hogy minél nagyobb a lakás, annél olcsóbb egy egységre vetítve. Pl. a négyszobás lakások ára tavaly csökkent is  (-4,7%). A garázzsal rendelkező lakások ára átlagosan 3-5%-kal emelkedett, nagyságtól függetlenül.

– egy átlagos bérleti díj Firenzében 704 euró, ezzel országos szinten a harmadik legdrágább város  Milanó (974 euró) és Róma (963 euró) után. Csak információként, a legolcsóbbak  Catanzaro (406 euró), Campobasso (433 euró) délen, és némileg meglepő módon Perugia (448 euró).

– egy garzon átlagosan 554 eurót kóstál, egy kétszobás (-helyiséges) lakás 650 eurót, és 752 euróba kerül egy három helyiséges lakás. A négy helyiség már 860 euróba kerül

Hogy feloldjuk ezt a szoba-helyiség problémát: a bilocale két helyiséget jelent, ez lehet egy szoba+egy nappali-konyhasarokkal, vagy egy konyha + egy szoba. Ezzel a logikával a trilocale lehet 2 szoba+nappali konyhasarokkal, vagy konyha+ két szoba (a szoba mindig hálószobát jelent).

Ezek szigorúan átlagárak, a jobb környéken persze sokkal magasabbak, míg a kínaiak által lakott városrészeken, vagy ipari részek mellé épített lakások olcsóbbak. (Mi pl. 85 m2-et bérelünk, gyönyörű helyen, 950 euróért + 50 euró közös költség.)
Ki bérel?
Firenzében a bérlők negyede (23,3%) gyerekes család. 37,7% -uk pár, gyerek nélkül,  19,2%-uk egyedülálló.

Nagyon elterjedt, ahogy már fentebb írtam, a közös lakásbérlés, és nehogy azt higyjétek, hogy csak a munka nélkül tengődők élnek vele: egy barátunk 44 éves  ügyvéd, és mivel nincsen családi segítsége, öröksége, így bérel lakást több egyedülálló haverjával együtt. A szomszédunkban négy fiatal orvos lakik így együtt. Mindenkinek van egy saját szobája, a konyha és fürdő meg közös használatban. Firenzében a lakók 20%-a lakik így, együtt másokkal, ezzel a harmadik olyan város, ahol ez a bérleti forma ilyen elterjedt (Bologna – 30%,  Milánó – 21,4%).

Eredeti cikk itt.

Infrastruktúra

Otthon, édes

Fél Olaszország próbálja megoldani a fiatalok bérlakáshoz jutását, főleg, mióta a volt gazdasági miniszter Tommaso Padoa Schioppa “bamboccioni” elnevezése állandó jelzője lett a 30-as, 40 -es éveikben is a szüleiknél ragadó fiataloknak. De valahogy ez az igyekezet eddig semmiféle sikerrel nem járt. Főleg a nagyvárosokban nehéz megoldani, hogy az alkalmi (ha egyáltalán) munkákból élő fiatalok havonta akár 700-800 euró plusz rezsit kicsit nehezen adnak ki egy garzonért.

 Így aztán a 20-34 éves fiatalok 2/3-a továbbra is a szülőket boldogítja. Nem mellesleg és nagyon is hozzátartozik aképhez, hogy a 20-30 évesek 30%-ának semmilyen munkája nincs úgy egyébként, akinek meg van, az általában alkalmi, határozott idejű és leginkább 1000 eurónál kevesebb fizetést jelent.

Van olyan is, aki persze kényelemből marad otthon, mivel a szülői házban ellátják és ez a szülő generáció már nagyon laza, tehát még csak nem is “csesztetik” a kedves csemetét.

A nagyvárosokban izzasztó árak vannak, mert ugye kis helyen nem fér el sok lakás, és ezzel együtt is van kb. 1 millió kiadatlan (üresen álló) lakás országszerte, merthogy az olaszok szívesen teszik megtakarított pénzüket ingatlanba, de lévén a bérlővédő törvények és az adózási szabályok olyanok, amilyenek, inkább megtartják maguknak (gyerekeiknek), üresen. Ha pedig kiadják, nagyjából harmadik generációig (viccelek, elég egy, de az keressen jól és / vagy legyen vagyonos) kell a felmenőknek kezességet vállalni a kedves fiatal bérleti díjának kifizetésére.

Ahhoz,  hogy ezzel valamit kezdeni lehessen, az államnak kellene valahogy közbelépni, bérlakás-építéssel, méghozzá SOK bérlakás építésével. Mivel sok a nagyon alacsony jövedelmű bevándorló család, ha nincs elég nyomott árú bérlakás, akkor szinte csak ők fognak hozzájutni, olaszok nem. És akkor továbbra is lehet anyucinál, apucinál lakni…

Bolzanoban év végére 60 bérlakást adnak át a social housing program keretében, ami a tervezett ezernek még nagyon a kis töredéke.

Bologna új portált hoz létre, a “Bolgona Homeline”-t, ahol a kiadók és bérlők közti kommunikációt segítenék – megjegyzem, eddig sem a kommunikációval volt baj…

Északon, Friuli Venezia Giulia tartományban eddig a voucherekkel próbálkoztak, ami nem volt igazán sikeres.

Leginkább a tulajdonosokat kellene meggyőzni arról, hogy kiadják a lakásokat, de mivel mindenki ismer személyesen legalább egy tulajt, aki nem bírja kitenni (mindenféle humanitárius megfontoslásból hozott törvény miatt) a nem fizető, bérlakását szétszedő lakót, ehhez azért sokat kellene tenni…

Ja, még valami: nagyon olcsón lehet viszont lakást bérelni a kis (hegyi) falvakban, Carpegnaban 300-350 euróért már 60 m2-et is lehet kapni, a kérdés, hogy munkát is talál-e arrafelé az ember.

Bejegyzések a témában:

https://olaszorszagbajottem.wordpress.com/tag/lakasberles-olaszorszag

Infrastruktúra, Mindennapok

A lakàs-saga folytatàsa, avagy mièrt ilyen bonyolult lakàst bèrelni??

Nemrègiben mesèltem, hogy kiadò lakàst keresunk Firenzèben, ès – bàr most nincs magyar billentyuzet a kozelben- elmesèlnèm a fejlemènyeket.

Egy szòt ejtsunk azèrt a kìnàlatròl is: Firenze (mint sok kozèpkori vàros) mai szemmel elèg rossz vàrosszerkezettel rendelkezik (ès ebben nagy szerepet jàtszanak azèrt az elmùlt èvtizedek vàrosvezető testuletei is). Van ugye a vàros kozpontja, sok kis utcàval, kevès szolgàltatàssal (mèg kevesebb parkolòhellyel), ahol leginkàbb a diàkok ès a bevàndorlòk laknak (nem mindig jò minosègu lakàsokban). Gusztus kèrdèse, de èn az egyetemi èvek mùltàn nem feltètlen szeretnèk egy szûk ès levegőtlen (ès nem kevèsbè kutyaszaros, turistahordàs) utcàra nèző ablak mögött lakni, fèny nèlkul.  Ez tehàt kiesett.

A kulvàrosok nagyon vàltozò minosèguek, a jobb kornyèkeken (Campo di Marte, Coverciano, Careggi) kevesebb ès dràgàbb a kiadò lakàs (logikus). Mi persze azt vettuk a fejunkbe, hogy szebb kornyeken keresunk lakàst, ami azèrt lehetoleg ne legyen tàvol a munkahelytol.

Ez utòbbi fogas kèrdès, mert Firenzèben ha tomegkozlekedèssel àt kell szelni a belvàrost, az garantàlt idegroham minden nap. Az àtlag busz feleakkora, mint a 7-es Budapesten, de legalàbb annyi embert szàllìt. Es sokat àll a dugòban.

Sokan ezen alapfeltètelek miatt kikoltoznek a vàrosbòl. Ha vonattal elèrheto helyre megy az ember, akkor tovàbbra is van a szornyu vonatkozlekedès (nagyon gusztustalanok a helyi jelentossègu vonatok, bàtran àllìthatom, hogy a magyar viszonyokkal vetekszenek), ès elèg magas lakàsàrak. Ha kocsival megkozelìtheto helyre megy az ember, akkor meg vidàman àllhat napi 2-3 òràt dugòban egy 15 km-es tàvolsàgon is, lèvèn a tomegkozlekedès olyan, amilyen, mindenki autòzik. Es akkor mèg a kèt autò fenntartàsàròl nem is beszèltunk. Igy bàr Olaszorszàgban ez utòbbi az alapàllàs (csalàdonkènt kèt kocsival dugòban minden nap), èn szeretnèk ellenàllni ennek az onfelemèszto èletmòdnak.

Maradt tehàt egy viszonylag kozeli hely (mèg ha busszal nem is, de legalàbb motorral konnyen es dugò nèlkul megkozelìtheto legyen). Talàltunk is egyet, hihetetlen szerencsèvel. Es itt kezdodott a macera.

Kiderult ugyanis, hogy van màsik jelolt is (vagy tobb is?? Mèg az is lehet, hogy bloffoltek) a lakàsra, tehàt gyakorlatilag “licitàltattak” minket. Persze amint eljutottunk a nekunk legmagasabb elkèpzelheto osszegig, szemèlyesen akart làtni a tulaj lànya (aki egyèbkènt a pàrszàz tulajdonukban levo lakàs kezelèsèvel foglalkozik foàllàsban). De elotte mèg bekèrtèk az osszes keresetkimutatàst ès adòbevallàst az elmùlt 3 èvbol. Masfèl òrai beszèlgetès kovetkezett, ahol kiderìtettèk mivel foglalkozunk, meg àltalàban, milyenek vagyunk (jòl oltozottek, udvariasak, talàn nem ègetjuk fel a parkettàt). Ezutàn bekèrtèk az èn letelepedèsi papìrjaimat is. Meg a cv-ket. 

Es eltelt kozben kèt hèt…

Es vègul igent mondtak. Na de nem àm januàr 1-jei hatàllyal, hanem december 15-vel, mondvàn “nem engedhetik meg, hogy elvesszen egy fèlhavi bèrleti dìj” (- figyelem! van pàrszàz lakàsuk, ahogy mondtam, biztos èhen halnànak enèlkul a fèl hònap nèlkul…).

Csakhogy: vagy leteszunk hàrom hònap kauciòt (cca 3000 eurò), vagy hozunk banki biztosìtàst. Mivel nem akarjuk èvekig parkoltanti a pènzt, ez utòbbit vàlasztottuk. Ennek elkèszìtèse kb. 10 nap, ès elkèpzelheto, hogy meg sem adjàk – a bankok itt is èppùgy mukodnek, mint otthon, azaz lehetoleg csak hozzuk nekik a pènzt, nehogy màr valamit nekik kelljen szolgàltatni … ezt mèg meglàtjuk. Ma reggel mindenesetre azt mondtàk a pàromnak, hogy bàr 22 ève nàluk vezeti a szàmlàjàt, azèrt semmi sem biztos, mert az adòbevallàsàban szereplo osszeget tudjàk figyelembe venni, ami egy nemrègi nyomtatvànyvàltozàs òta csak a jovedelmèbol leìrt koltsègek nèlkul jelzi a brutto bevètelèt (ez bonyolult tudom, annak bizonyult a bankosoknak is), ezèrt olyan, mintha kevesebbet keresne, mint amennyit valòjàban. En meg mèg nem vagyok 3 ève az orszàgban, ezèrt nem biztos, hogy figyelembe tudnak venni, bàr van rendes bevètelem. Jò, mi??

Ha megis megadnàk, màris olvashatjuk a tìzoldalas szerzodèst, amiben minden a minimàlis rèszletig le van fektetve. Az is pèldàul, hogya felmondàsi ido 6 (azaz hat!) hònap….

Hadd ne mondjam, eddig jò pàrszor eszembe otlott, hogy inkàbb hazakoltoznunk kellene Budapestre…..

Ügyintézés

Lakást bérelnénk Firenzében…

Most, hogy az olasz politikai élet kicsit nyugvópontra jutott (azaz épp nincsenek hangos botrányok), hadd meséljek egy épp most folyó személyes „projektünkről”.

Eldöntöttük végre, hogy lakást váltunk. Az összes híradás arról szól, hogy válság van, mindenhol mennek lefelé az ingatlanárak, és ha most nem, hát  mikor váltson az ember lakást. Na nem venni (ahhoz azért nagy bátorság kell, hogy családi segítség vagy valami egyéb háttér nélkül ma Olaszországban valaki belevágjon – e tekintetben ugyanaz van, mint otthon), “csak” bérelni. Bár nem véletlen ragaszkodnak itt is, mint otthon, a saját lakáshoz (az emberek nagy része saját tulajdonú lakásban lakik): ha mar ki kell egy vagon pénzt dobni havonta, legalább legyen egyben befektetés is.

Na mindegy, béreljünk tehát nagyobb lakást. Hónapok óta bújom a hirdetéseket (minden fórumon), és határozott véleményem, hogy a jó lakások egyáltalán nem olcsóbbak, mint eddig. Statisztikailag biztos van kimutatható csökkenés, amennyiben az előnytelen tulajdonságokkal rendelkező (rossz környék, rossz beosztás, földszint stb.) lakásokat olcsóbban ki lehet venni, de a jó minőséget továbbra is meg kell fizetni. Kiegyeztünk magunkkal havi 1000 eurós határban. Ami rengetegnek tûnik (és biztosíthatok mindenkit, nem csak Mo-n), de ezen az áron azt, amit mi szeretnénk, nem lehet kapni. Két hálót, rendes konyhát, garázst (vagy fix autóhelyet) és teraszt szeretnénk, jó környéken. Hat, ez a nem létező kategória. Jó környéken nagyon kevés lakás forog. Hogy meg megfelelő is legyen, na azt ennyiért, szinte lehetetlen.

Közben egyébként rengeteg lakás áll üresen (tízes nagyságrendű százaléka a lakásoknak). Sok olasz család is a konzervatív befektetések híve, azaz lakás(oka)t vásárolt amikor meg volt rendes vásárlóereje (mikor volt az màr…). Csakhogy, a kiadás nem feltétlen előnyös, a bevételeit hozzácsapják a fizetéséből származókhoz és egy pillanat alatt átlèpi azt  határt, ahol nagyjából a felét be kell fizetni adó és társaiba. Ha meg azt is tudjuk, hogy az olasz törvények eredményesen védik a bérlőket – például az aktuális szomszédunk ellen mar az egész épület felszólalt, levelet írt, panaszt tett minden fórumon (tényleg elviselhetetlen), 8 hònapja nem is fizet, mégsem tudták még kirakni. A szerződés nélküli kiadást csak ismerősnél kockáztatják a tulajok, mert ha pl. Unión kívüli illegálisan itt tartózkodó embereknek adják ki feketén, azt kockáztatják, hogy elvesztik a lakást. Mindent összevetve nem jobb, ha üresen áll????

Akik ezzel együtt kiadják a lakásukat, nagyreszt màr rég szétdarabolták a nagyobb lakásokat, mert egy nagyot sosem tudna annyiért kiadni, mint ugyanott három kicsit (most is egy ilyen szétdarabolásból eredő lakásban lakunk, intim közelségben a fent leírt szomszéddal), így aztán a kínálat leginkább a nappali-konyha + szoba körben mozog, ami hàt nem túl barátságos például vendéget fogadni, vagy egy gyerekes családnak.

Hozzátenném, hogy az az évenkénti 8 millió turista is torzítja a piacot, mert sokkal jövedelmezőbb mondjuk bed and breakfast fenntartani egy nagy lakásban, mint kiadni egy adott összegért. És a gazdag amerikai család sarja sem tétovázik havi akár 1300-1500 eurót is kiadni egy bilocale-ért, amikor a „kötelező” európai évét jön itt eltölteni…

Tudva mindezt, csoda, ha normális lakást talál az ember normális helyen… nekünk egyelőre még nem sikerült. Hogy irigylem azokat, akik kisebb és kevésbé felkapott helyen laknak, és a turistákkal sem kell (teljesen irracionális) árharcba menni egy lakásért….

Mindennapok

Lakásárak az égben…

… akár bérelni, akár venni szeretnél. A szomorú valóság, hogy a lakás nagyon drága Észak-Olaszországban. Firenze (mint Milánó és Róma) különösen magas árakkal „büszkélkedhet”. Hogy ez mit jelent? Egy bérelendő szoba (másokkal együtt használt konyhát és fürdőt ideértve) 250-300 euró, egy 40-50 m2-es másfél szobás lakás 700-800 euró, a két hálószobás lakás viszont már 900-1000 euró körül kóstál (és gyakran ezen felül kell fizetni még a költségeket). Ha venni akarunk, másfél szoba 170 000 -180 000 euró, a három szobás lakás 250 000 euró fölött kapható. És ez csak az alap, ennél többe kerül, ha esetleg jobb környéken keresünk, netán garázst (ritka kincs) is szeretnénk.

 

Ezek az árak természetesen köszönőviszonyban sincsenek a bérekkel, de akkora kereslet van a lakáspiacon, hogy mégis van, aki megfizeti (illetve kisebb lakásban él, mint egészséges lenne). A kereslet függ attól, hogy kevés a lakás, meg a rendelkezésre álló hely (ld. népsűrűség),  és azzal is, hogy Firenzében a turistákon kívül (a nekik fenntartott B&B-ként fenntartott lakások száma sem kevés) is rengeteg külföldi él. Sok amerikai, német (és sok egyéb nemzet), akik egy szemeszterre vagy egy évre maradnak, hogy a számos amerikai egyetem vagy művészeti iskola egyikén tanuljanak, vagy gazdagok, akik szeretik Toszkánát, és itt akarnak tölteni (akár évente) pár hónapot.

 

Működik a kivonulás-effektus, sokan a lakásárakat látva kiköltöztek a városból, és naponta bejárnak – ez persze megint hatalmas költség a családnak, mert két kocsit fenntartani nem olcsó mulatság. És persze nem elhanyagolható a környezeti terhelés, amit ez a kisvárosnak jelent. Kisváros, mert Firenzén belül kb. 350 000 ember él, és még ha hozzávesszük az agglomeráció lakosait, a szám akkor sem indokolná azt a frenetikus lakásár-inflációt, ami itt az elmúlt években mutatkozott. Ezért aztán megérte a régi, polgári lakásokat felszeletelni és kisebb egységekként eladni – ahogy ez Budapesten is történt a háború után, persze más okokból. A vételhez természetesen sokan kölcsönöket vettek fel, és mivel a változó kamatú olcsóbb volt, hát azt. Az elmúlt hónapokban sokan azzal szembesültek, hogy a törlesztőrészlet akár az összeg felével is magasabb lett, amit egyre nehezebb törleszteni. Előállt tehát az amerikai krízis, kicsiben…

 

Hogy ennek lesz-e árletörő hatása, azt majd meglátjuk… Mindenestre az itt lakóknak nagyon jó lenne, ha lenne elfogadható árú lakáskínálat, és a város nem csak a turistákra lenne szabva (ebben sem).