Infrastruktúra

Lakásvásárlás Olaszországban – 5

Elérkeztünk a sorozat utolsó részéhez, az előző rész itt található. 

Még néhány “apróságról” lesz szó, melyek azért fontosak.

Az ingatlanszerzés után fizetendő adó mértéke. 

Az olasz állam kedvezményt ad az első ingatlan megszerzése után. Ez az ún. “acquisto prima casa”. Első lakásnak számít, ha még nem rendelkezik a vevő másik ingatlannal, és

  • ha a megvétel után odaköltözik – azaz oda átviszi a residenza-ját
  • vagy ha ugyanabban a városban/faluban van a lakás, ahol a vevő már életvitelszerűen él, azaz ahol a residenza-ja van (akár egy másik ingatlanban, amit bérel, vagy ami nem az övé),  vagy ahol dolgozik (figyelem, itt csak a rendes munkaszerződések számítanak). Ebben a két esetben nem kell residenza-t kérni a megszerzett ingatlanban, akkor is érvényesítheti a prima casa után járó adókedvezményt.
  • a rend kedvéért megjegyzem, hogy a prima casa utáni adókedvezmény érvényesíthető akkor is, ha már van másik ingatlanja a vevőnek (csak az Olaszország területén lévő ingatlanok számítanak, ha pl. Mo-n van ingatlan, az itt nem számít). De csak akkor ha a már igénybevett prima casa adókedvezményt érvényteleníti, azaz az előzőleg megszerzett lakásra kifizeti az adókedvezmény nélküli adó összegét (levonva abból persze a már befizett kedvezményes adó összegét). Ez kicsit bonyolult, de ha a második megvett lakás értéke nagyobb, akkor érdemes ezt meglépni, mert nagyobb értékű lakás esetén a kedvezmény mértéke is nagyobb.

A prima casa után fizetendő adó a lakás földhivatali értékének 2%-a (rendita catastale-ból számolják). A földhivatali érték mindig jelentősen alacsonyabb, mint a piaci érték, ezért kisebb lakásoknál elenyésző lehetne az adó mértéke (pár száz euró), de sajnos (a Renzi kormány egyik intézkedése miatt) a minimum befizetendő adó 1000 euró.

Ha a vevő nem tudja igénybe venni a prima casa adókedvezményt, akkor viszont boros az adó: a vételi ár 9%-át kell az államnak befizetni.

 

A kölcsönhöz kapcsolt biztosítások. 

A bankok ragaszkodnak néhány biztosítás megkötéséhez, ha az vevő kölcsönt vesz fel. Kétféle biztosítás jön szóba:

  • a tűzre és egyéb károkra kötött – ez valóban kötelező
  • az életbiztosítás – ha a vevő megbetegszik, meghal, akkor a biztosítás fizeti a hátralevő kölcsönt. Úgy tűnhet, hogy ez is kötelező, de valójában  nem. Akár rögtön nemet mondhat a vevő a banknak, de még az adásvételi szeződés aláírása után is visszavonhatja a vevő ezt a biztosítást, általában a biztosítás megkötése utáni 2 hónapon belül.

 

Proposta és Rogito között

Szintén a rend kedvéért jegyezzük meg, hogy az adásvételi folyamat sok esetben háromlépcsős. A proposta (ajánlattétel) és rogito (adásvételi szerződés) között lehetséges még egy compromesso is. Ha nagyobb értékű a lakás, vagy több lépcsőben fizetik ki a vevők, esetleg úgy egyeznek meg, hogy az eladó csak hónapok múlva költözik ki, akkor van, hogy ezzel a köztes compromesso-val kérnek és kapnak egy második előleget is az eladók.

Reklámok
Infrastruktúra

Lakásvásárlás Olaszországban – 4

Ez a sorozat negyedik része, az előző itt található.

Ha már biztos, hogy megkapod a kölcsönt, vagy esetleg nem is kértél, mert kp-vel fizetsz, akkor elérkeztünk a lakásvásárlás utolsó fázisához, amikor a végleges adásvételi szerződést megkötöd. Ennek neve a rogito.

Ez kötelezően közjegyző (notaio) közreműködésével történik.

A közjegyzőt általában a vevő választja, de pl. a kölcsönt adó bankok is szoktak ajánlani néhányat. Lehet előre árajánlatot kérni a munkadíjról, vannak kimondottan drága közjegyzők. Érdemes olyan közjegyzőt választani, aki sokéve dolgozik, ismert a környéken.

A kiválasztott közjegyző bekéri a dokumentumokat és az előre megbeszélt időpontban a vevő és az eladó előtt felolvassa a szerződés szövegét (a szóbeliség nagyon fontos).

Ha minden fél egyetért az elhangzottakkal, akkor aláírják az adásvételi szerződést.

Ha van banki hitel, akkor a bank egy képviselője is megjelenhet – de ha olyan közjegyzőről van szó, akivel az adott bank régóta együttműködik, akkor általában ez nem jellemző.

Ha az eladónak volt az ingatlanra terhelt jelzáloga (ipoteca), amit az eladásból származó bevételével fizet vissza az eladó, akkor viszont megjelenik annak a banknak a képviselője, amely az előző tulajdonosnak a hitelt nyújtotta. Az adásvétellel egyidejűleg átad egy olyan dokumentumot a  vevőnek, amiben igazolják, hogy a  megvett ingatlan tehermentes. Ezzel együtt a jelzálog nem kerül le a lakásról abban a pillanatban, néhány hónap az előző jelzálog földhivatali megszüntetésének átfutása.  De mivel a szerződésben a közjegyző minden lépést világosan leír, szükség esetén azzal az új tulajdonos mindenképpen tudja igazolni, hogy az ingatlan tehermentes.

Az aláírt szerződésről ad egy másolatot a közjegyző, de az eredetiben aláírt példányt csak néhány hét elteltével adja majd át, miután az állami elektronikus nyilvántartási rendszerbe érkeztette.

A közjegyző munkadíja attól függ, hogy kp-vel vagy banki hitellel fizet az ember. A munkadíjban különféle, az államnak fizetendő adók is vannak. Egy 100 000 eurós értékű ingatlan esetén a munkadíj kb. 3000-3500 euró lesz.

Ugyanakkor az új tulajnak egyből meg kell fizetnie az ingatlanszerzés utáni adót, amit a közjegyző átvesz és ő fogja befizetni. Erről még a sorozat utolsó részében lesz szó.

 

Infrastruktúra

Lakásvásárlás Olaszországban – 2

Az előző rész itt található.

Megvan a lakás, eladó, szeretnél rá ajánlatot tenni. Hogy megy ez?

Egy írásos ajánlatot (proposta) kell tenned az eladó felé. Ha ügynökség által találtad a lakást, akkor rajtuk keresztül megy ez is, az eladóval továbbra sem fogsz találkozni. De az ajánlattal lehet alkudni az árról is.

Az ajánlatba beleírod, hogy mekkora összegért szeretnéd megvenni a lakást. Itt is általában magasabb eladási árat ad meg az eladó, hiszen számít rá, hogy alkudni fog a vevő. De figyelem, ez működik a másik  irányba is: ha van egy nagyon jó lakás, jó áron, ami kapós lehet, akkor elképzelhető, hogy van másik érdeklődő, aki viszont direkt magasabb árat fog kínálni, hogy biztos övé legyen a lakás.

Ebben általában segít az ingatlanos, sugallja, hogy milyen ár elfogadható még a tulajnak, vagy hogy igyekezned kell, mert van más érdeklődő is.

A proposta-t három példányban aláírod, és mehet az eladóhoz. Az eladó meggondolja, és ha elfogadja a kínált árat, akkor aláírja ő is mindhárom példányt. Ha nem, akkor tesz egy ellenjavaslatot és visszaküldi hozzád.

Akárhány kör is van az alkudozásban, amikor sikerült megegyezni a vételárról, akkor még egyszer mindkét fél aláírja a már végleges árat tartalmazó proposta-t.

Fontos, hogy ugyan ezen a ponton a vevő nagy eséllyel még nem is látta személyesen az eladót, de a proposta-val egyidejűleg letétbe kell helyeznie (előlegként) általában 5000 (esetleg 10000) eurót a nevére. Ezt általában bankban érkeztetett csekkel (assegno circolare = bankcsekk, bankutalvány) intézik, de modernebb ügynökségeknél lehet utalni is. Mivel  Magyarországon a csekkezést szerencsére eleve kihagytuk a fizetési rendszerünkből, ezt mi nem nagyon ismerjük. Sőt, a fiatalabbaknak már Olaszországban sincsen saját csekkjük. Ilyenkor, ha az ügynökség vagy az eladó ragaszkodik a csekkhez, akkor lehet a banktól kérni néhány darabot. Ráadásul a circolare típus azt jelenti, hogy ezt az összeget a bankban letétbe kell helyezni, ezzel garantálja a vevő, hogy ha megegyeznek az árban, akkor tényleg hozzájut az eladó ehhez az előleghez.

Ez mutatja egyébként az ajánlat komolyságát.

Ha az eladási árban végül nem tud megegyezni a két fél, akkor az 5000 eurós csekket az eladó visszaadja a vevőnek.

Ha kölcsönt vesz fel a vevő, akkor még a proposta első aláírása előtt beszélnie kell a bankjával, hogy hitelképes-e.

 

 

Ügyintézés

Lakásvásárlás Olaszországban – 1

Sokan kerestek információt az olaszországi lakásváráslással kapcsolatosan, ezért gondoltam, összeszedem a legfontosabb tudnivalókat.

Néhány előzetes megjegyzés a továbbiakhoz: 

  • ha (még) nem Olaszországban élsz, és esetleg nem beszéled a nyelvet sem: eszedbe ne jusson komoly szaksegítség nélkül belevágni (kivéve persze, ha van vesztenivaló pár milliód)
  • ha (még) nem Olaszországban élsz, de jól (úgy értem, tényleg jól, nem otthoni nyelvvizsgás B2 szinten) beszéled a nyelvet: eszedbe ne jusson komoly szaksegítség nélkül belevágni (kivéve persze, ha van vesztenivaló pár milliód)
  • ha már Olaszországban laksz, és jól beszéled a nyelvet is, ÉS van körülötted olyan helyi barát/társ/férj, aki képes eligazodni az olasz ügyintézés útvesztőiben, na akkor esetleg talán belevághattok szaksegítség nélkül is. De ebben az esetben is kérj (akár fizetett) segítséget, ha valamiben nem vagy biztos. Ugyanis nagyon sok ponton el lehet csúszni, és nagyon kell figyelni.

Akkor vágjunk bele.

Első a lakáskeresés. Hol? Hogyan? 

Nyilván nagyon sok múlik azon, hogy hol akarsz lakást venni. Ha egy kis faluban, akkor kézenfekvő megoldás, hogy bemész a bárba, szóba elegyedsz a helyiekkel,  és megkérdezed, hogy tudnak-e a környéken eladó lakást.

A legtöbb ember persze nem eldugott kis falvakban akar lakást venni, de ettől függetlenül működik az, hogy az adott városnegyedben bemész a bárokba és körbekérdezel. Esetleg kocsival cirkálsz a környéken, és ha valahol ki van téve, hogy a lakás eladó, akkor felhívod/becsöngetsz.

Risultati immagini per vendesi
Nem lehet akármilyen papíron kiírni, hogy egy ingatlan eladó, hanem előre nyomtatott kartont kell venni, és megfelelő módon kitölteni, egyébként még meg is büntethetik az embert

Lehet szerencséd, de azért én nem bíznék ebben nagyon. Nagyobb városokban a garzonokat, kisebb lakásokat nagyon hamar eladják. Ugyanakkor sokan nem akarják kiírni a lakásukra, hogy eladó, így nagyon leszűkül a kör. Van, hogy ismerősi körben adják el a lakásokat, ehhez sem fér  hozzá az egyszeri lakáskereső.

És hát 2019-ben vagyunk, használjuk az internetet. A legismertebb ingatlanos oldal a www.immobiliare.it. Ismertek még a www.casa.it, és a www.subito.it (ez utóbbin inkább magánszemélyek hirdetnek). Meg ezen kívül is nagyon sok kisebb oldal van, akár az adott régióban/városban. Rá lehet nézni a nagyobb ingatlanos irodák oldalára is.

A fenti honlapokon a legtöbb hirdetést ingatlanos iroda írja. És el is érkeztünk az olasz ingatlanosokhoz. Ugyanis az adásvételek nagy részét ingatlanos közvetítésével bonyolítják. Rengeteg ingatlanos iroda van mindenhol, és ha már találtál egy érdekes ingatlant, mindenképpen érdemes megnézni, hogy esetleg több iroda hirdeti-e. Akár ugyanazon az ingatlanos honlapon is lehet több hirdetés, több ingatlaniroda neve alatt. Ebben az esetben érdemes mindegyikkel beszélni, mert nem biztos, hogy ugyanazt a közvetítési díjat kérik. Meg a szolgáltatásaikban is lehet különbség.

Magyarországhoz képest nagy különbség, hogy az ingatlanos mind az eladótól, mind a vevőtől kér közvetítési díjat. Kisértékű ingatlanoknál (100 000 euró körüli) a közvetítés hivatalos minimál ára a vevő felé 3000 euró+ÁFA, de szinte mindenhol lehet belőle alkudni. Kell is. Legalább próbálkozni. A legtöbb esetben az is kiderül, hogy az iroda hajlik arra, hogy a díja egy részét kiszámlázza, a többit pedig számla (és ÁFA) nélkül szedje be a vevőtől.

Nagyobb értékű ingatlanoknál 2-3 % közvetítési díj a minimum, de van, aki többet kér elsőre. Mindenhol lehet alkuval próbálkozni.

Találtál egy lakást, szeretnéd megnézni. 

Felhívod az ingatlanost, visszakérdez, hogy kp-ben veszed-e a lakást. Ha esetleg hitelt szeretnél felvenni rá, akkor azt is szeretik tudni, hogy beszéltél-e már bankkal, hitelképes vagy-e. Nem mindenki ilyen, de sok ingatlanos már ennél a lépésnél szereti kiszűrni a komolytalan érdeklődőket (ugyanis neki idő és pénz elmenni, megmutatni a lakást, beszélgetni az érdeklődővel stb).

Az ingatlanos ad egy időpontot, de nem mondja meg a pontos címet, hanem egy, a lakáshoz közeli helyen ad találkozót. A találkozó előtt 5 perccel küldi sms-ben a pontos címet. Vagy a találkozóponttól együtt mentek el a csak általa ismert címre. Ez pedig azért van, mert nem szeretné, hogy ha személyesen és egyedül elmennél a megadott címre, becsöngetnél és esetleg megegyeznél az eladóval az ingatlanos nélkül. Persze ha az ingatlanosnak kizárólagos megbízása van, akkor nem aggódik ezen.

A lakás megtekintése

Azon túl, hogy tetszik-e, milyen állapotban van a lakás, érdemes feltenni még azokat a kérdéseket is, amit már esetleg a hirdetésben is tárgyalt, ugyanis sokszor személyesen derül ki, hogy nem pont úgy van minden, ahogy a hirdetésben láttad.

Mi lehet az, amit esetleg szépítenek az ingatlanosok?

A pontos alapterület (abból is, hogy bruttó vagy nettó, nem mindegy). Közös költség és egyéb számlák átlagos összege. Az ingatlan besorolása – ez nagyon  fontos, hiszen ha nem lakóingatlan (sok esetben irodának kategorizált lakásokat is lakásként árulnak), vagy luxusingatlan, akkor más szabályok vonatkoznak rá, mint a “normál” lakásokra. A kölcsönfelvételnél, az adózásnál számít a kategória, illetve ha nem lakásként kategorizált az ingatlan, akkor nem lehet lakóként bejelentkezni.

Ezek a kategóriák:

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Firenzében pl. nagyon sok lakásnak kinéző garzon A/10-es kategóriában van. Erre drágább kölcsönt felvenni, több adót kell utána fizetni. És ha nem tudsz oda lakóként bejelentkezni, akkor residenza-d sem lesz az országban- kivéve persze, ha máshol van már residenza-d.

Nagyon gyakori, hogy az érdeklődő a lakás tulajdonosával személyesen nem is találkozik egészen addig, amíg a végleges adásvétel megtörténik és a teljes árat ki kell fizetnie. Addig az ingatlanos közvetít a felek között.